50歳で貯金なしで家を買うことはできるのか、そもそも住宅ローンの審査に無事通るのか、気になる人も多いのではないでしょうか。
50歳を迎える多くの方は教育資金などの出費がピークを迎える時期で、中には貯金がない人も多くいますが、年収に見合っていれば、問題なく家を買うことができます。
ただ、50歳で貯金なしで家を買う場合は、通常よりも住宅ローン審査が厳しくなる可能性があるため、審査のポイントを踏まえて、きちんとした資金計画をたてることが大切です。
この記事では、50歳から貯金なしで家を買う場合の、住宅ローンの組み方や審査に通るコツを解説しますので参考にしてください。
伊藤FP事務所代表。ファイナンシャルプランナー（AFP）兼ライター。大学卒業後、証券会社・保険コンサルタントを経て事務所代表兼フリーライターとして活動を始める。家計の見直しから税金・保険・資産運用まで、人生の役に立つ記事を幅広く執筆。
50歳貯金なしでも家を買うことは可能
50歳で貯金なしで家を買うことは、結論から言うと十分可能です。「50歳で、しかも貯金なしで家を買う」のは無謀かもしれないと考える人も多いでしょう。
しかし、以下のようなポイントをおさえて購入計画を立てることで、貯金がなくても問題なく家を買うことができます。
- 年収
- 物件価格
- 住宅ローンの借入額と返済計画
- 老後までの資金計画
日本人の平均寿命は、「令和4年簡易生命表」によると、男性81.05歳、女性87.09歳となっており、人生100年時代とも言われています。
50歳で家を買った場合でも、30年～40年はその家に住み続けられることになります。50歳で家を買うことは、それほど珍しいことではありません。
「50歳で貯金なし」という条件に合わせて無理のない返済計画を立て、第二の人生のための家を購入するようにしましょう。
「50歳でも住宅ローンや団信の審査に通る？」「50歳から住宅ローンを組む場合、借入額や返済期間はどれくらいが良いの？」「退職金を住宅ローンの返済に充てるべき？」 このように、50歳から住宅ローンを利用しようと考えると、さまざ[…]
50歳で家を買う人はどれくらいいる？
50歳で家を買うのは遅いのでは？と考える人も多いかと思いますが、実際に50歳で家を買う人はどれくらいいるのでしょうか。
「令和4年度 住宅市場動向調査 報告書」によると、50代で住宅を購入する人の割合は、住宅種類別にみると、以下のようになっています。
| 住宅の種類 | 50代購入者の割合 | 40代購入者の割合 |
| 注文住宅（新築） | 9.4％ | 23.5％ |
| 注文住宅（建て替え） | 19.1％ | 11.2％ |
| 分譲戸建住宅 | 8.2％ | 27.9％ |
| 分譲集合住宅 | 12.2％ | 24.3％ |
| 既存（中古）戸建て住宅 | 19.3％ | 29.7％ |
| 既存（中古）集合住宅 | 16.9％ | 29.6％ |
| 民間賃貸住宅 | 11.8％ | 17.4％ |
| リフォーム住宅 | 23.7％ | 15％ |
このように、50代で家を買う人はそれほど多くはないものの、一定数いることがわかります。また、50代で家を買う場合、以下の住宅を選ぶ人の割合が多くなっています。
- 注文住宅（建て替え）
- 既存（中古）戸建て住宅
- 既存（中古）集合住宅
- リフォーム住宅
50代で家を買う人は、建て替えや中古物件を選んだり、持ち家をリフォームするケースが多いことがわかります。
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50歳で貯金なしでも家を買うコツは？
50歳で貯金なしで家を買う、つまり「50歳で、頭金なしのフルローンで家を買う」コツとして、2つのポイントを紹介します。
頭金なしで利用できる住宅ローンを選ぶ
住宅ローンの中を検討する際には「頭金なしOK」「フルローン可能」というような住宅ローンを選ぶことが大切です。
ただし、頭金なしの住宅ローンでは、以下のようなデメリットがあります。
- 住宅ローンの融資率が上がると金利が高くなるケースがある
- 年収に対する返済負担率を厳しくチェックされる
住宅ローンの融資率とは
住宅ローンの融資率とは、「物件価格に対する融資の割合」です。この融資率が高くなると住宅ローン金利が上がる金融機関があるため、注意が必要です。
例えば、3,000万円の物件に対して、3,000万円借りた場合は、融資率は100％です。
それに対して、2,500万円借りた場合は、融資率は2,500÷3,000＝0.83で、83％になります。
この融資率が9割を超えると、金利が上がってしまう金融機関もあります。フルローンの場合の金利については、事前に金融機関に確認するようにしましょう。
住宅ローンの返済負担率とは
住宅ローンの返済負担率とは、年収に対する、1年間の返済額の割合をいいます。
例えば、手取り年収600万円の人が、ボーナス返済も合わせて年間140万円の返済というケースでは、140÷600＝0.23で、負担率は23%となります。
金融機関が理想とする返済負担率は、手取り収入の20〜25％以下と言われています。貯金なし、つまり頭金なしで住宅ローンを借りる場合は、返済負担率が低いほうが「返済が滞るリスクが低い」と判断されるため、審査に通る可能性が高くなります。
また、車のローンや教育ローンなどを借りている場合、住宅ローンを含むすべての年間返済額を使って、返済負担率を計算します。
返済負担率が高くなるようであれば、借入金額を見直したり、他のローンを一括返済するなどして、返済負担率を下げるようにしましょう。
諸費用のためのローンを活用する
住宅ローンを借りるときには、「事務諸費用」が別途かかり、内訳は以下のようになっています。
- 融資手数料
- ローン保証料
- 仲介手数料
- 火災保険料
- 地震保険料
金融機関や不動産会社によって異なりますが、一般的に、新築一戸建てや中古住宅の場合は6〜9％、新築マンションや注文住宅の場合は3〜6％ほどの諸費用を見込む必要があります。
諸費用はまとまった金額になるため、貯金がない場合は、諸費用のためのローンを利用するようにしましょう。
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50歳貯金なしで住宅ローンの審査に通るには？おさえておきたい5つのポイント
50歳で貯金なしという状態で住宅ローンを申し込む場合、最も不安を感じるのは「住宅ローンの審査に通るのか」」ということでしょう。
ここでは、50歳で家を買う場合の住宅ローン審査について、ポイントを3つ解説します。
借入期間をできるだけ短くする
多くの金融機関では、住宅ローンの完済年齢を80歳未満としています。そのため、50歳から住宅ローンを組むと、最長で30年の返済期間を設定できます。
しかし、年金がスタートする65歳以降に完済時期を設定すると、返済能力に不安があると判断されて審査落ちするケースがあります。
近年は70歳前後まで働く人も多くなっていますが、いつまで元気に働けるかどうかはその時になってみないとわかりません。
50歳から貯金なしで家を買う場合は、借入期間を短くして、できれば65歳までに完済する計画を建てましょう。
転職前に住宅ローンに申し込む
住宅ローンの審査で重要視されるポイントとして「勤続年数」があります。50歳で家を買う前に転職していて勤続年数が1、2年の場合は、住宅ローン審査上はマイナス要素になります。
近いうちに転職予定がある人は、転職する前に住宅ローンを申し込むようにしましょう。
健康状態にあった団信に入れる住宅ローンを選ぶ
住宅ローンを借り入れる条件として「団信の加入」を義務づけている金融機関が多くなっています。
団信は、契約者が高度障害や死亡した際に、住宅ローンの残債分の保険金がおりる仕組みの保険商品です。そのため、加入には健康状態などの保険会社の審査があります。
大きな手術をした直後だったり、完治していない病気がある場合は、団信の審査を通過できず、その結果住宅ローンも借りられないというケースもあるため注意が必要です。
金融機関によっては「ワイド団信」といって、通常の団信よりも引き受け条件を緩和して、健康上の理由があっても入りやすいものもあります。
健康状態に不安がある人は「ワイド団信」を取り扱っている金融機関を選ぶようにしましょう。
住宅ローン以外の借入を完済する
住宅ローン以外の借入があると、返済負担率が上がってしまうため、住宅ローンの審査にマイナスの要素を与えることがあります。
例えば、手取り年収600万円の人が、ボーナス返済も合わせて年間140万円の返済というケースでは、140÷600＝0.23で、負担率は23%です。
しかし、車のローンを組んでいて、毎月2万円、年間で24万円の返済がある場合は、返済負担率の計算は以下のようになります。
（140万円＋24万円）÷600万円＝0.273 返済負担率27％
このように、他のローン返済がある場合は、返済負担率が上がるため、住宅ローン審査にとってマイナスの影響があります。住宅ローンを借りやすくするためには、他のローンを完済しておくことが大切です。
50歳で家を買うメリット
50歳で貯金なしで家を買う場合、毎月の返済負担は増えるものの、大きなメリットもあります。ここでは、50歳貯金なしで家を買うメリットについて、2つ紹介します。
老後のライフスタイルに合う家に住める
50歳から家を買う場合、以下のように、老後の生活に合わせた家を選べるというメリットがあります。
- 老後を踏まえたバリアフリーの家にする
- 子ども部屋が不要になるため、適度な広さの家で良くなり、予算も少なくてすむ
- 生活の利便性を考え、都心のマンションに住む
- 将来車を手放すことを考え、公共交通機関のみで快適に生活できる場所に住む
50歳はまだまだ元気な現役世代ではありますが、老後の生活が少しずつみえてくる頃でもあります。50歳から家を買う場合、将来のライフスタイルをふまえて家選びができることが大きなメリットといえます。
老後の賃貸契約に関する不安がなくなる
50歳で家を買うと、将来にわたって住む場所には困らず、安心感を得られるというメリットがあります。
持ち家がない場合は最後まで賃貸住宅に住むことになりますが、賃貸契約を借りる際には審査があり、老後は審査に通りにくくなるという現実があります。
高齢の人が審査落ちしやすい理由としては、以下が挙げられます。
- 年金生活になるため、返済能力に不安がある
- 認知症などでトラブルになる可能性がある
- 病死や事故死など、孤独死の恐れがある
審査落ちしやすい理由①収入面
年金生活だと毎月得られる収入が少ないため、審査に通りにくくなります。また、審査は「収入」をもとに行われるため、貯蓄が十分にあっても年金生活の場合は審査落ちするケースがあります。
審査落ちしやすい理由②連帯保証人
賃貸住宅の申し込み時には連帯保証人を立てますが、高齢になればなるほど、連帯保証人を探しにくくなります。
連帯保証人は、一般的には「定収入がある3親等以内の親族」となっています。親や兄弟に頼む人が多くなっていますが、高齢で年金収入のみの場合は、連帯保証人として認められないケースが多くなっています。
親や兄弟に連帯保証人を頼めない場合は、子どもや甥、姪など若い世代の人を探す必要がありますが、連帯保証人を頼みにくいのが現実です。
このようなケースでは、連帯保証人ではなく、家賃保証会社を利用できる不動産会社を探すことになりますが、家賃は割高になるというデメリットがあります。
審査落ちしやすい理由③認知症や孤独死のリスク
高齢になると認知症によるトラブルや、孤独死の恐れもあります。特に孤独死が発生すると事故物件となり、次の借り手探しが難しくなるため、家主は高齢者を敬遠する傾向があります。
このように、高齢になると家を借りにくくなりますが、持ち家があると住む場所に困ることはありません。50歳で安心できる家を買うことは、将来に渡って住む場所を確保できるという大きなメリットがあります。
50歳貯金なしで家を買うデメリット
50歳で貯金がない状態で家を買う場合、やはりデメリットもあります。ここでは、50歳で家を買う際のデメリットについて、3つ紹介します。
返済が計画通りできないことがある
50歳で住宅ローンを組む場合は、返済期間が短くなるため、毎月の返済額が高くなるケースが多くなっています。
30、40代であれば最長35年の住宅ローンを組めますが、主要銀行は完済時年齢を「80歳」としているため、50歳で家を買う場合、返済期間は最長でも30年足らずです。
また、年金生活が始まる65歳までに完済する計画を立てる人も多く、このような場合は毎月の返済額がより高くなります。
毎月の返済額が多くなりすぎると、病気や事故、勤務先の倒産など突発的な出来事に対応しづらくなり、返済が滞ってしまう可能性があります。50歳で家を買う場合は、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。
担保割れして家を売却できないことがある
将来何らかの理由で家を売却せざるを得なくなった場合、売却して得た現金だけでは住宅ローンの一括返済ができず、その結果「家を売りたくても売れない」という状況に陥ってしまう可能性があります。
例えば、3,000万円で買った家を10年後に売却しようと考えた場合、売却額が2,000万円で、住宅ローン残債が2,200万円だったとします。このような場合は、足りない200万円分を同時に用意しないと、住宅ローンの一括返済ができないため、抵当権を抹消してもらうことができません。
抵当権が抹消されていない家を買いたいという人はいないため、足らない金額を出せない場合は、「買い手が見つからず、売りたくても売れない」という状態に陥ってしまうのです。
このような状態で家を売るには、「住み替えローン」と呼ばれるようなローンを利用するという選択肢がありますが、住み替えローンはさまざまな条件があり、審査も厳しいというデメリットがあります。
50歳から家を買う場合は、売却できない可能性があることを、しっかりと認識しておきましょう。
老後資金が足りなくなるリスクがある
50歳は、子育てが一段落し、老後に向けて効率的に資金を貯められる時期でもあります。
近年は「老後2,000万円問題」といわれるように、年金だけでの生活は難しいため、現役時代に貯蓄する必要があります。
しかし、多額の住宅ローンを組んでしまうと、返済に負わされて老後資金を貯める余裕がなくなってしまう可能性があります。50歳で家を買う際は、住宅ローンの返済と並行して、老後資金を貯めるような計画を立てるようにしましょう。
50歳貯金なしで家を買うときの注意点
50歳で貯金なしで家を買う場合、どのような点に注意すればよいのでしょうか。家を買って後悔しないために、おさえておきたいポイントを3つ紹介します。
物件価格を抑える
50歳から家を買う場合は、物件価格をおさえて、住宅ローンの借入額を極力少なくしましょう。住宅ローンの毎月の返済が多くなってしまうと、病気や事故など、突発的な事態に対応しづらくなります。
また、住宅ローン返済は「固定費」であり、毎月必ず支払わなければならない費用です。毎月の返済額が多すぎると、精神的な負担も大きくなってしまうというデメリットもあります。
50歳から家を買う場合は、毎月の返済負担をできるだけ少なくすることが大切です。
住宅ローンを借りやすい物件を選ぶ
住宅ローンの審査では、中古住宅よりも新築住宅のほうが評価が高くなる傾向があります。金融機関は、万が一契約者が住宅ローンを返済できなくなった場合、住宅を競売にかけて現金化し、そのお金で未払いの残債を回収します。
そのため、市場に売却する際に高い値段がつきやすい新築住宅のほうが評価が高くなり、住宅ローンも借りやすい傾向があります。
老後のリフォームが不要な物件を選ぶ
老後を健康で過ごすためには、家の中の段差をなくしたり、お風呂場のヒートショックを防止するなどの工夫が必要になります。
50歳から家を買う場合は、将来のリフォーム費用を節約するためにも、段差が少ない家や、断熱性が高い家を選ぶようにしましょう。
老後の断熱リフォームや、バリアフリー化のリフォーム代が不要になり、節約できます。
50歳貯金なしで家を買うときのシミュレーションを紹介
50歳で貯金なしで家を買う場合、毎月の返済額はどれくらいになるのでしょうか。ここでは、住宅ローン金利1％で2,000万円と3,000万円を借りるケースについて紹介します。
50歳貯金なしで2,000万円の家を買う場合
50歳で2,000万円を借りた場合、返済期間と毎月の返済額は以下のようになります。
| 返済期間 | 毎月の返済額（ボーナス返済なし） | 総返済額 |
| 10年（60歳まで） | 17万5,208円 | 2,102万4,960円 |
| 15年（65歳まで） | 11万9,698円 | 2,154万5,640円 |
| 20年（70歳まで） | 9万1,978円 | 2,207万4,720円 |
| 25年（75歳まで） | 7万5,374円 | 2,261万2,200円 |
15年～20年の返済期間であれば、返済は毎月10万円前後です。
定年が65歳の場合は、20年ローンにして、退職金を使って残債を一括返済するという方法もあります。
50歳貯金なしで3,000万円の家を買う場合
50歳で貯金なしで3,000万円を借りた場合のシミュレーションは、以下です。
| 返済期間 | 毎月の返済額（ボーナス返済なし） | 総返済額 |
| 10年（60歳まで） | 26万2,812円 | 3,153万7,440円 |
| 15年（65歳まで） | 17万9,548円 | 3,231万8,640円 |
| 20年（70歳まで） | 13万7,958円 | 3,311万2,320円 |
| 25年（75歳まで） | 11万3,061円 | 3,391万8,300円 |
3,000万円借りる場合は、毎月の返済額がかなり多くなるため注意が必要です。
また、夫婦共働きで返済していく予定でも、どちらかが病気になって働けなくなる可能性もあります。そのような場合も想定し、「ひとりでもどうにか返済できる金額」に設定するようにしましょう。
住宅ローン返済と老後資金の貯蓄を同時に行うことが大切
50歳で、貯金なしでも家を買えることがわかりましたが、50歳から65歳にかけては子育ても一段落し、老後の資金を効率的に貯めていける時期でもあります。
現在の日本では、老後の生活資金は年金だけでは足りないため、年金生活に入るまでに、一定額を自分で貯めておく必要があります。
しかし、多額の住宅ローンを組んでしまうと返済に追われて貯蓄ができず、老後の生活資金が足りなくなる可能性があるため、注意が必要です。
50歳で貯金なしで家を買う場合は、できれば貯蓄の目標額も同時に設定し、住宅ローン返済と貯蓄を並行して進められるようにしましょう。
老後に必要な資金額については、以下の記事も参考にしてください。
50歳からいつまで働く？リタイア時期を遅くして無理のない返済を検討しよう
50歳で貯金なしで家を買う場合、「何歳まで働くか」をしっかりと考えて返済計画をたてる必要があります。
50歳で家を買う場合は、毎月の返済額が高くなる傾向にあります。また、「貯金なし」で老後を迎えるのは厳しいため、同時並行で老後資金を貯める必要もあります。
これらのことを考えると、できるだけ長く働き、少しでも収入を得ることが必要といえます。
日本の年金制度では、年金支給開始年齢は65歳ですが、支給開始を繰り下げる「年金繰り下げ」を選択すると、毎月の年金受給額が増えるというメリットがあります。
年金の繰り下げ受給を選択すると、支給開始時期が1ヶ月遅くなるごとに支給額が0.7％ずつ増額され、増額は一生涯続く仕組みです。
例えば、70歳から年金をもらう場合は、0.7％×（60ヶ月）＝42％となり、毎月もらえる年金額が42％アップし、それが一生続きます。
このような仕組みを利用して、70歳頃まで働いて住宅ローンを返済し、70歳前後から増額された年金を受給するという方法もあります。
また、できるだけ長く働きたい場合は、「働き方」についてもしっかりと検討する必要があります。
現在は「高年齢者雇用安定法」によって、従業員の希望があれば65歳まで雇用を継続することが事業主に義務付けられていますが、65歳以降は「努力義務」にとどまっています。
できるだけ長い期間働きたい場合は、得意なことを活かして個人事業主として独立するなど、さまざまな働き方を検討すると良いでしょう。
60歳で定年退職を迎える人が再雇用で働く場合、年金をもらえる65歳まであと5年あります。 65歳で働くのをやめて年金を受給するのか、元気なうちはできるだけ働くのかということを検討するためには、年金の仕組みや将来受け取れる年金[…]
まとめ
50歳でも貯金なしで家を買うことは可能です。住宅ローンを申し込む際は、年収や返済期間、団信の加入の可否など、さまざまな要素を考慮することで審査に通りやすくなります。
50歳で家を買うときは、「何歳まで、どのように働くか」ということもしっかりと考えたうえで、返済計画を立てるようにしましょう。
